Audiência Pública deve discutir regulamentação de Condomínios Lotes e Terrenos urbanos em Campos Novos

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Foto: Jornalismo Simpatia FM

Os vereadores Gilson Lopes (PMDB) e Adavilson Telles (PP), apresentaram na última semana, um Projeto de Lei que DISCIPLINA A INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO DE LOTES E TERRENOS URBANOS. Esta Lei disciplina a instituição de condomínio de lotes e terrenos urbanos para fins residenciais e de lazer na zona urbana, de expansão urbana ou de Macrozona (urbana ou de interesse turístico) do município de Campos Novos, que deverá ser feita mediante prévia aprovação dos projetos pelos órgãos públicos competentes, respeitando-se os índices urbanísticos e critérios previstos no Código de Obras, no Plano Diretor e demais legislações vigentes aplicáveis.

O Objetivo é organizar a situação dos proprietários das terras que ainda não fizeram as escrituras, pois não existe lei municipal que regulamente o desmembramento dos terrenos e solicita ainda o parcelamento de solo e regularização de terras dos condomínios existentes próximos ao lago da Usina.

Considera-se condomínio de lotes e terrenos urbanos, os empreendimentos que será projetado nos moldes definidos no art. 1.331, 1.358-A, e seguintes do Código Civil, art. 8º, da Lei 4.591/64 e no art. 3º do Decreto-Lei 271/67, no qual cada terreno será considerado como unidade autônoma, a ela atribuindo-se fração ideal do todo. Havendo empreendimento já construído neste modelo, poderá ser aprovada a sua regularização mediante o crivo do Poder Executivo Municipal, levando em conta as exigências desta lei.

O que diz o novo Projeto:

I – Condomínio de lotes e terrenos urbanos: modelo de parcelamento do solo formando área fechada por muros ou cercas com acesso único controlado, em que a cada unidade autônoma cabe, como parte inseparável, fração ideal de terreno correspondente às áreas comuns destinadas a vias de acesso e/ou recreação;

II – Alinhamento predial: linha divisória entre o lote e o logradouro público;

III – Gleba: área de terra com localização e delimitação definidas, não resultante de processo regular de parcelamento do solo para fins urbanos;

IV – Terreno: terreno servido de infraestrutura, cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos em Lei Municipal para a zona a que pertence;

V – Largura do terreno: distância entre as divisas laterais do terreno ou entre a maior testada e o lado oposto ou entre duas testadas opostas, medida ortogonalmente no ponto médio da profundidade do terreno;

VI – Profundidade do terreno: distância entre a testada e o fundo do terreno, medida entre os pontos médios de testada e da divisa do fundo;

VII – Área urbana: a destinada à edificação de construções residenciais, comerciais, industriais, turísticas e equipamentos urbanos, especificados em Leis Municipais;

VIII – Unificação: é a união de terrenos transformando em um terreno com metragem ampliada;

Art. 4º Fica estabelecido que o condomínio de lotes e terrenos urbanos poderá ser instituído em área urbana de uso residencial, de expansão urbana e de interesse turístico, conforme definido no zoneamento municipal.

Art. 5º O condomínio de lotes e terrenos urbanos deverá satisfazer aos seguintes requisitos:

I – a fração mínima de terreno, não poderá ser inferior a 300,00m² (trezentos metros quadrados);

II – os passeios terão largura mínima de 1,00m de largura em toda sua extensão.

III – no caso de arruamento, ficará a cargo do empreendedor, não podendo ter largura menor que 6 (seis) metros, considerado 1 (um) metro para cada lado de passeio.

IV – todos os terrenos deverão ter acessos para as ruas internas;

V – nas divisas internas dos terrenos, poderão ou não ter muros ou cercas, conforme estabelecido na convenção do condomínio;
VI – o recuo das edificações a serem construídas nas unidades autônomas do condomínio (terrenos) deverão ser no mínimo de 3 (três) metros na frente, e 1,5 (um e meio) metros nos limites laterais e fundos do lote;

Art. 6º O condomínio de lotes e terrenos urbanos por unidades autônomas poderá ser cercado na sua divisa com muros no alinhamento até a altura máxima de 3,0 metros na via principal e 2,5 metros na via secundária.

Art. 7º Antes da elaboração do projeto do condomínio de lotes e terrenos urbanos, o interessado deverá solicitar ao Município a expedição de Estudo de Viabilidade do empreendimento, apresentando, para este fim, requerimento acompanhado dos seguintes documentos:
I – comprovante do domínio da gleba;

II – planta de situação da gleba em escala 1:5.000 (um por cinco mil), contendo a localização da gleba e dos equipamentos urbanos e comunitários existentes.

§ 1º A Prefeitura Municipal expedirá certidão informando a viabilidade ou não de ser implantado o condomínio de lotes e terrenos urbanos.

§ 2º A certidão de que trata o parágrafo anterior deverá ser expedida no prazo máximo de 60 (sessenta) dias e vigorará pelo prazo máximo de 360 (trezentos e sessenta) dias.

Art. 8º Após o recebimento da Certidão de Viabilidade de implantação do condomínio de lotes e terrenos urbanos, o interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal a análise e aprovação prévia do projeto básico do empreendimento.

§ 1º Para o fim de que trata este artigo, o interessado deverá encaminhar requerimento ao órgão competente da Prefeitura, acompanhado de planta do imóvel georreferenciado, com precisão de acordo com as normas técnicas em escala adequada e com a determinação exata de:
a) cálculo da área total da gleba.

b) divisas do perímetro do imóvel, com as respectivas distâncias e confrontações;

c) curvas de nível da área com 1,00m (um metro) de equidistância;

d) planta com a divisão interna do imóvel com os respectivos lotes, área de uso comum do condomínio e lazer dos condôminos, arruamento, benfeitorias existentes, nascentes, cursos d água, matas nativas, áreas de preservação permanente (APP), locais alagadiços ou sujeitos a inundações ou erosão e outras áreas se houver;

e) arruamentos adjacentes ao imóvel em todo o perímetro;

§ 2º O visto no projeto básico do traçado do projeto do condomínio horizontal de terrenos não implicará em aprovação do projeto pelo Poder Público.

Art. 9º Após a análise e aprovação prévia, o interessado solicitará a aprovação final do projeto do condomínio de lotes e terrenos urbanos à Prefeitura Municipal, anexando os seguintes documentos:

I – O projeto geométrico deverá ser apresentado através dos seguintes elementos:

a) 05 (cinco) vias do projeto em cópias heliográficas;

b) 01(uma) cópia do projeto em meio digital.

II – O projeto deverá conter obrigatoriamente:

a) denominação do condomínio de lotes e terrenos urbanos;

b) descrição sucinta do condomínio de lotes e terrenos urbanos com suas características e fixação das zonas (setor, quadra, lote, unidade) a que pertence a gleba;

c) planta do parcelamento do solo e memorial descritivo: dos lotes, do arruamento, da área de uso comum do condomínio e lazer dos condôminos, da área de preservação permanente (APP) que serão mantidas intactas e outras áreas se houver, com ART/RRT do responsável técnico;

d) projeto do esgoto sanitário com ART/RRT do responsável técnico, ou projeto similar aprovado pelo Órgão Competente;

e) projeto elétrico do condomínio com ART/RRT do responsável técnico;

f) projeto da rede de água potável com ART/RRT do responsável técnico;

g) projeto da rede de drenagem pluvial com ART/RRT do responsável técnico;

h) projeto de terraplenagem e movimentação de terras com ART/RRT do responsável técnico;

i) projeto das benfeitorias a executar na área de uso comum e plantas das existentes se houver, com ART/RRT do responsável técnico.

Art. 10 A Prefeitura Municipal, após análise e aprovação pelos seus órgãos competentes, expedirá o Alvará de Licença para a execução dos serviços e obras de infraestrutura exigida para o mesmo, e baixará Habite-se e Decreto de Aprovação do condomínio de lotes e terrenos urbanos após a conclusão final das obras.

Art. 11 Após a expedição do Habite-se e a publicação do Decreto de Aprovação do condomínio de lotes e terrenos urbanos, o empreendedor terá o prazo de 180 (cento e oitenta) dias para protocolar pedido de registrar o condomínio na circunscrição imobiliária competente, sob pena de caducidade dos atos administrativos de sua aprovação.

Art. 12 Deverão constar do contrato padrão, que deverá ser aprovado pelo Município, a denominação do empreendimento, o zoneamento de uso e ocupação do solo, os coeficientes de aproveitamento, taxas de ocupação, recuos, alturas máximas de edificação e áreas não edificáveis, bem como cláusula de que o adquirente tenha ciência de que o condomínio será constituído em caráter irrevogável e irretratável.

Art. 13 Em nenhum caso o condomínio de lotes e terrenos urbanos poderá prejudicar o escoamento normal das águas e ou as obras necessárias de infraestrutura do município.

Art. 14 Para os fins desta Lei, somente profissionais legalmente habilitados no CREA/CAU poderão assinar, como responsáveis técnicos pelos levantamentos topográficos, projetos, memoriais descritivos, especificações, orçamentos, planilhas de cálculo, laudos, perícias, avaliações ou quaisquer outros documentos técnicos submetidos à apreciação da Prefeitura Municipal.

§ 1º Serão considerados profissionais legalmente habilitados aqueles inscritos e com situação regular junto ao CREA/CAU, segundo suas atribuições profissionais.

§ 2º A responsabilidade civil pelos serviços de levantamentos topográficos, projetos, especificações, memoriais e cálculos caberá aos seus autores e responsáveis técnicos e, pela execução das obras, aos profissionais ou empresas que as construírem.

§ 3º A Prefeitura Municipal não assumirá quaisquer responsabilidades por projetos a ela apresentados, aprovados ou não pelas concessionárias de serviços públicos.

Art. 15 Os condomínios já efetivamente instituídos e não legalizados, protocolar pedido de adequação ao regime desta Lei no que for possível no prazo máximo de um ano a partir da publicação da lei.

Art. 16 Os condomínio de lotes e terrenos urbanos instituídos por esta Lei deverão ter um percentual mínimo da área loteada destinada ao sistema de circulação, à implantação de equipamentos de uso comum do condomínio e lazer dos condôminos (piscina, quadra de esportes, churrasqueiras, parques, etc.), e áreas verdes, obedecendo os seguintes percentuais mínimos:

I – 10% para o total do sistema de circulação; Dentre eles, um mínimo de 4,0% para áreas destinadas a implantação de equipamentos de uso comum do condomínio e lazer dos condôminos;

II – Mínimo 40 m² por lote para áreas verdes na forma prevista em Termo de Responsabilidade a ser assinado junto ao Órgão Ambiental Municipal (FUNDEMA).

Art. 17 Todas as obras, coletivas ou individuais que vierem a ser edificadas no condomínio de lotes e terrenos urbanos, deverão ser previamente submetidas à aprovação pelo setor competente do Município, aplicando-se as mesmas normas definidas no regime urbanístico do empreendimento e normas válidas para as construções naquele setor, seguindo o que determina o Plano Diretor do Município.

Art. 18 Na instituição do condomínio de lotes e terrenos urbanos é obrigatória a instalação de rede e equipamentos para o abastecimento de água potável, energia elétrica, iluminação das vias comuns, rede de drenagem pluvial e esgotos sanitários ou fossa séptica, ficando sob exclusiva responsabilidade dos condôminos a manutenção das redes, arruamentos e equipamentos urbanos que estiverem no interior da área condominial, não podendo, de forma alguma, haver gasto público, no interior do condomínio.

Art. 19 O Município, por seus setores competentes, fiscalizará a implantação de obras individuais ou coletivas e, ao final das mesmas, concederá o termo de conclusão e aceite o habite-se da obra.

Art. 20 A Prefeitura Municipal exigirá que o empreendimento apresente, através dos órgãos competentes, a viabilidade do destino do esgoto cloacal e pluvial.

Art. 21 A aprovação dada pelo Município ao projeto de condomínio de lotes e terrenos urbanos ficará condicionada à assinatura de termo de compromisso, no qual o interessado se obrigará:

a) a executar, as suas expensas, no prazo fixado pelo cronograma de obras apresentado pelo empreendedor, todas as obras constantes dos projetos aprovados, com prazo máximo de 4 (quatro) anos.

b) a executar e colocar os marcos de alinhamento e nivelamento, os quais deverão ser de concreto, segundo localização e padrão definidos pelo Município;

c) permitir e facilitar a fiscalização permanente da Prefeitura durante a execução das obras e serviços.

Parágrafo Único – Durante a construção do condomínio a Prefeitura admitirá a aprovação e execução de residencias.

Art. 22 O condomínio de lotes e terrenos urbanos de que trata esta Lei, deverá ser constituído em caráter irrevogável e irretratável, devendo esta condição estar expressa no instrumento público de incorporação e na convenção do condomínio.

Parágrafo Único – Não será expedido o documento de “Habite-se” ao empreendimento que não atenda ao disposto neste artigo.

Art. 23 Os casos omissos e não descritos nesta Lei, serão deliberados e registrados em convenção condominial, quando tratar de interesse interno.

Art. 24 Qualquer fato consolidado seja ele de desmembramento, loteamento, condomínio vertical ou condomínio de lotes e terrenos urbanos que seja comprovado pelo Poder Público, deverá receber as aprovações e documentos necessários para sua regularização junto ao registro imobiliário competente, desde que atendidas às exigências desta Lei.

Art. 25 Esta lei entra em vigor na data de sua publicação, revogando-se as disposições em contrário.

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